La puesta en marcha del nuevo programa de créditos hipotecarios UVA llegó con una simulación oficial que funciona como referencia para cualquier postulante. Para acceder a un préstamo de 80.000 dólares a 25 años bajo una tasa nominal anual de UVA más 7%, la primera cuota se ubica en 865.098 pesos y el ingreso neto mínimo del grupo familiar debe superar los 3.460.391 pesos mensuales, según los parámetros difundidos por el Gobierno nacional.

El criterio central del esquema es aritmético y no admite excepciones: la cuota mensual del crédito no puede superar el 25% del ingreso neto del hogar. En el ejemplo oficial, esa ecuación se cumple cuando dos aportantes perciben alrededor de 1.730.000 pesos cada uno de bolsillo, una distribución compatible con parejas con ingresos medios-altos que reúnan los requisitos patrimoniales del banco.

Cómo se compone el préstamo y qué queda afuera

El cálculo difundido toma como referencia una propiedad valuada en 106.667 dólares. El crédito financia hasta el 75% de ese valor, es decir 120.920.000 pesos, equivalentes a unos 80.000 dólares al tipo de cambio oficial. El 25% restante debe cubrirlo el comprador con recursos propios, y la simulación no contempla ni ese tramo ni los gastos de escrituración, honorarios notariales ni impuestos asociados a la operación.

Dentro del programa, la tasa máxima admitida es de UVA más 7,50%, con un piso de plazo de 15 años y un techo de financiamiento equivalente a 150.000 UVA. Cada entidad que participe del esquema debe respetar en simultáneo esos tres parámetros, de modo que no hay margen para que un banco ofrezca condiciones más laxas ni más exigentes en lo que respecta a esos topes regulatorios.

• Cuota inicial: 865.098 pesos para un préstamo a 25 años por 80.000 dólares a UVA + 7%.
• Ingreso familiar mínimo: 3.460.391 pesos netos por mes.
• Relación cuota-ingreso: 25% del sueldo del grupo familiar.
• Financiación: cubre el 75% del valor de la propiedad valuada en 106.667 dólares.
• Tasa tope: UVA + 7,50% nominal anual.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años.
• Monto máximo por crédito: equivalente a 150.000 UVA.

De dónde sale el dinero que se coloca en hipotecas

Los fondos que alimentan estos préstamos no provienen del Estado de manera directa sino de licitaciones entre entidades financieras. El Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES pone a disposición recursos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años. Cada licitación ofrece 200.000 millones de pesos, con un tope del 20% por entidad para evitar la concentración en un solo banco.

Una vez constituidos los depósitos, las entidades adjudicatarias disponen de 90 días corridos para transformar esos fondos en préstamos hipotecarios efectivamente desembolsados. Los créditos pueden destinarse a la compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas, con el objetivo declarado de movilizar el mercado inmobiliario y reactivar la construcción como sector de la economía real.

En el plano de la marea que viene, el primer pago de 865.098 pesos funcionará como referencia inicial pero no se mantendrá estable a lo largo del préstamo: el capital está ajustado por UVA, por lo que cada cuota se actualizará mensualmente con el índice de inflación, y la carga sobre el ingreso familiar exigirá un seguimiento permanente del presupuesto del hogar durante los 25 años del compromiso.