La Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES) concretó la primera licitación del nuevo esquema hipotecario basado en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y adjudicó un total de 200.000 millones de pesos a 13 entidades financieras, según datos oficiales del organismo. En la compulsa participaron 18 bancos con 42 ofertas, y el monto finalmente asignado representó el 77 por ciento de los 259.000 millones de pesos ofertados, una señal de la demanda concreta que despertó el llamado del Tesoro de la Seguridad Social en un escenario de créditos Indexados.

Dos tramos, dos tasas, un mismo objetivo

El dinero proviene del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), el mismo que administra los aportes y contribuciones de los trabajadores en relación de dependencia, y debe destinarse de manera excluyente a préstamos para la compra de vivienda. La operatoria se estructuró en dos tramos bien diferenciados. El primero, con plazo de un año, colocó 35.570 millones de pesos a una tasa equivalente a UVA más 2,67 por ciento de spread, es decir, el margen que el banco suma a la inflación para fijar el costo total del crédito. El segundo tramo, a cinco años, concentró la mayor parte de los recursos, 164.429 millones de pesos, a UVA más 4,94 por ciento, una diferencia que responde a la necesidad de los bancos de calzarse mejor sus pasivos cuando se comprometen por períodos más largos. Para evitar la concentración del riesgo, cada entidad podrá tomar como máximo el 20 por ciento del total subastado.

En criollo: el primer tramo financia créditos cortos, donde el costo es menor porque el banco asume menos riesgo de suba del UVA; el segundo financia préstamos largos, donde el costo sube porque la institución queda más expuesta a la inflación durante más tiempo.

Cuánto cuesta y cuánto hay que ganar

Los bancos adjudicatarios disponen de 90 días corridos para efectivamente girar los créditos una vez que reciban los depósitos del FGS. En esta primera colocación, el plazo vence el 1° de diciembre, una fecha clave que marca el inicio operativo del programa. Cada entidad tendrá margen para decidir si abre una línea específica de crédito hipotecario UVA o si refuerza alguna ya existente con el fondeo nuevo.

El préstamo individual más grande permitido en el marco de este programa es de 150.000 UVA, un equivalente aproximado a 200.000 dólares al tipo de cambio actual, lo que en la práctica significa que se podrán adquirir viviendas de mayor valor en zonas donde el metro cuadrado cotiza por debajo de los valores topes del mercado. Los números oficiales que difundió la ANSES para mostrar cómo funciona el mecanismo tomando como referencia un inmueble de 106.000 dólares, con el 75 por ciento del precio financiado (unos 80.000 dólares, alrededor de 114 millones de pesos al cambio oficial), a un plazo de 25 años y una tasa final de UVA más 7 por ciento, arrojan una cuota inicial cercana a los 865.000 pesos mensuales, un monto que luego se ajustará mes a mes por la inflación acumulada.

Comparado con el esquema UVA original que rigió entre 2016 y 2023, la novedad más relevante es el origen de los fondos: ahora el fondeo llega desde el FGS en lugar de los depósitos tradicionales del público, lo que reduce el riesgo de fondeo para las entidades, aunque introduce la pregunta de si el stock del FGS es suficiente para sostener el ritmo esperado. El programa prevé licitaciones sucesivas hasta totalizar 2 billones de pesos, una cifra que, con un crédito promedio estimado en 114 millones de pesos, alcanzaría para asistir entre 17.000 y 18.000 familias en todo el país, según las proyecciones oficiales que maneja la ANSES y que fueron replicadas por los bancos adjudicatarios.

En términos de cobertura territorial, el tope de 150.000 UVA permite financiar viviendas del interior con mayor holgura que en los barrios más cotizados de la Ciudad de Buenos Aires, donde los valores por metro cuadrado reducen las opciones dentro de ese límite. La diferencia se explica porque en ciudades como Córdoba, Rosario o Mendoza los precios están, en promedio, entre un 30 por ciento y un 50 por ciento por debajo de los registros porteños, lo que vuelve más probable acceder a una unidad de dos o tres dormitorios sin necesidad de complementar el crédito con ahorros propios significativos.

En criollo: con el mismo tope de crédito, en el interior se puede comprar una casa más grande o pagar una cuota más baja; en los barrios caros de Buenos Aires el límite se ajusta pero queda más justo, sobre todo para unidades nuevas en pozo.

Si la segunda licitación se concreta en el primer trimestre del año próximo y mantiene un ritmo de fondeo similar al actual, el flujo de oferta bancaria podría generar una baja efectiva de los precios de los departamentos usados en el rango de los 100.000 a 130.000 dólares, un segmento que hasta ahora mostraba valores sostenidos por la falta de financiamiento de largo plazo. La ANSES aún no difundió el calendario de las próximas adjudicaciones ni confirmó si las tasas finales a los tomadores estarán alineadas con el UVA más 7 por ciento del ejemplo oficial o si los bancos terminarán sumando spreads adicionales por encima de esa referencia, un punto que será determinante para que la cuota inicial calculada en 865.000 pesos sea efectivamente accesible.