El departamento porteño se redujo a la mitad: cómo cambió la oferta inmobiliaria en casi un siglo

La superficie mediana de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires pasó de 102 metros cuadrados en las unidades construidas durante la década de 1930 a 46 metros cuadrados en las edificadas desde 2020, lo que representa una caída del 55 por ciento, según un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH en oferta.

En criollo: lo que antes era un departamento familiar de cuatro ambientes hoy se reemplazó, en buena parte de la oferta, por unidades más chicas de dos ambientes o monoambientes, con casi 60 metros cuadrados menos de superficie cubierta.

Menos ambientes y cocheras que se venden por separado

El informe, que clasifica las publicaciones por año de construcción de cada edificio, advierte que la cantidad mediana de ambientes también se modificó, sin detenerse únicamente en la superficie: pasó de cuatro a dos. La oferta incorporó además una mayor proporción de monoambientes, que representan el 35 por ciento de los departamentos construidos en la década de 2020, frente al 1,9 por ciento entre los levantados en los años treinta, mientras que las propiedades de al menos 100 metros cuadrados redujeron su participación del 53,2 al 9,4 por ciento.

Otro cambio relevante afecta a las cocheras. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos las incluía dentro del precio publicado; en las construcciones de 2025 y 2026 esa proporción bajó al 13,9 por ciento. En paralelo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2 al 14 por ciento del total.

Las diferencias por barrio

• Recoleta: la superficie mediana bajó de 90 a 45 metros cuadrados, una reducción del 50 por ciento.
• Monserrat: caída del 41 por ciento al comparar construcciones previas a 1980 con las levantadas desde 2010.
• Palermo: disminución del 40 por ciento en el mismo período.
• Villa Devoto: reducción del 6 por ciento.
• Villa del Parque: baja del 8,5 por ciento.
• Villa Urquiza: caída del 9,6 por ciento.

El estudio señala que la transformación más pronunciada se dio en la cantidad de ambientes, mientras que la relación entre superficie y ambientes se mantuvo relativamente estable, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente durante todo el período analizado. Tras una etapa de medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados registrada en las construcciones de las décadas de 1970, 1980, 1990 y 2000, la superficie cubierta volvió a retroceder desde 2010, en paralelo con el avance de las unidades pequeñas dentro de la oferta total.

Desde una perspectiva histórica, los datos describen una oferta que en menos de un siglo pasó de privilegiar departamentos amplios, con cuatro ambientes y cochera incluida, a concentrar la oferta en unidades funcionales de uno y dos ambientes, con cocheras cada vez más comercializadas de manera independiente. La comparación contra el año anterior, en este caso contra las décadas previas, muestra que el cambio no fue gradual sino que acompañó tanto las nuevas modalidades de construcción como las transformaciones en la demanda habitacional de la Ciudad de Buenos Aires.