En el mercado inmobiliario porteño, vender una propiedad dejó de implicar el pago del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular para quienes realizan una venta ocasional de su patrimonio personal. La novedad, que redefine parte de la estructura de costos de las compraventas en la Ciudad de Buenos Aires, no alcanza a todos los gastos que rodean a una operación: las comisiones, los honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos siguen vigentes y pesan en el presupuesto de quien compra o vende.

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque se redujeron los impuestos para quienes venden de manera ocasional, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos. Para el comprador, esos conceptos también forman parte del presupuesto necesario para acceder al inmueble.

Comisiones, escribano y crédito hipotecario

Cuando interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes. Cuando la compra se financia con una hipoteca, pueden agregarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco. Estos rubros se mantienen al margen de las reformas tributarias recientes y explican por qué la cifra final de una operación puede superar ampliamente al precio de publicación del inmueble.

El Impuesto de Sellos en CABA y en la provincia de Buenos Aires

Otro componente clave es el Impuesto de Sellos. En diálogo con este medio, Gonzalo Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, explicó que la alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. También señaló que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente 220.000.000 de pesos. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.

El esquema bonaerense es otro. La alícuota ronda el 2% y, de acuerdo con la explicación del desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. Por eso, la ubicación y el valor de la propiedad modifican los gastos de la operación, y la decisión entre comprar en Capital Federal o en provincia puede tener consecuencias concretas en el bolsillo.

ITI e impuesto cedular: qué cambió

La reducción tributaria para el vendedor involucra dos conceptos que dependían del momento en que se había adquirido el inmueble. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), eliminado a mediados de 2024. Representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de 100.000 dólares, equivalía a 1.500 dólares.

Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, según explicó Tapiola. El alcance tiene un límite claro: las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio.

• La venta ocasional de propiedades del patrimonio personal quedó liberada del ITI y del impuesto cedular en la Ciudad.
• Las comisiones inmobiliarias rondan entre el 3% y el 4% del precio de venta, según el acuerdo entre las partes.
• El Impuesto de Sellos en CABA es del 3,5%, con exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente 220.000.000 de pesos.
• En la provincia de Buenos Aires, Sellos ronda el 2% y suele repartirse entre comprador y vendedor.
• Cuando se financia con hipoteca, se suman tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco.

En el yacimiento se sabe que, más allá de la quita del ITI y del impuesto cedular, una compraventa en CABA sigue demandando una lectura fina del presupuesto. Quien separe el precio del inmueble de los costos asociados terminará subestimando el esfuerzo financiero real. Y aunque el Estado nacional dio un paso al quitar esos tributos, el peso de Sellos, las comisiones y la hipoteca continúa reconfigurando la accesibilidad al mercado inmobiliario porteño.